[中泰证券]末月平稳收官,政策整体稳中有松

倪一琛2020-01-14 15:49:42

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-01-14
  • 报告类型:政策法规
  • 发布机构:中泰证券

??行业跟踪:

??重点公司签约销售状况

??据克而瑞数据,本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为4.58%、37.58%、-17.28%、-22.44%、41.73%。19年12月重点公司的销售额相对于18年12月下降3.7pc,其中保利地产同比增长幅度最大,为38.0%,万科、融创中国、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为-12.0%、26.3%、-61.2%、-1.4%。

??一手房月度成交:环比增速11.87%,同比增速-1.96%(按面积)

??本月中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积2434.16万方,环比增速11.87%,同比增速-1.96%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为15.12%,26.26%,-13.68%;同比增速分别为-13.88%,5.06%,-10.13%。

??二手房月度成交:环比增速12.65%,同比增速48.08%(按面积)

??本月中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积593.45万方,环比增速12.65%,同比增速48.08%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为25.22%,8.36%,1.04%;同比增速分别为51.44%,41.17%,73.71%。

??库存:可售面积环比增速4.95%,去化周期7.10个月(按面积)

??本月中泰跟踪的14个大中城市住宅可售面积合计5693.26万方,环比增速4.95%,去化周期7.10个月。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为6.53%,15.83%,-54.62%。一线、二线、三线去化周期分别为10.47个月,5.45个月,2.91个月。

??40城土地成交:一线成交规划建面环比增速23.9%

??本月全国40大中城市供应土地规划建筑面积11606.2 平方米,环比增速-52.1%,同比增速-23.7%;成交土地规划建筑面积18519.5万平方米,环比增速84.3%,同比增速5.2%,其中一、二、三线城市环比增速23.9%、131.1%、70.0%;成交均价环比增长-9.1%,成交总价环比增长67.5%。本月,全国40大中城市土地溢价率9.28%,较上月上升1pc。其中一线城市土地溢价1.65%,二线城市11.40%,三线城市11.15%。

??投资建议:

??销售方面,12月主流房企销售额持续超预期。根据克而瑞数据,12月主流40家房企单月销售金额8910.45亿元,环比增长11.77%,同比增长4.23%;1-12月主流40家房企累计销售金额83146.33亿元,环比增长12.00%,同比增长16.27%。分房企来看,12月份销售TOP5为绿地控股、万科、融创、保利和金地集团;1-12月销售TOP5为碧桂园、中国恒大、万科、融创和绿地控股。

??政策方面,我们认为未来bet36体育投注产政策的主要特点是“稳”字当头以及各地政府“灵活掌控”,从行动上看,中央经济工作会议重申房住不炒,要求落实稳地价、稳房价、稳预期,中办、国办下发文件全面放宽常住人口300万-500万大城市落户条件;地方层面,广州花都区、黄埔区、南沙区、温州市、佛山市相继出台购房新政,郑州提高公积金贷款额度。从目的上看,“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业,而是要落实长效管理调控机制,促进bet36体育投注产市场平稳健康发展。未来各地政府将“灵活掌控”,在尽可能完成经济增长目标的前提下,同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫,寻求动态平衡,这意味着未来地方政府在bet36体育投注产政策的把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先,政府财政压力加剧的背景下,部分城市的bet36体育投注产政策将会有边际松动,“因城施策”将会延续,但仍然不会出现过去所见的大幅放松。

??融资方面,自今年5月始,监管层对房企的融资渠道进行严格管理,信托等渠道已经大大收缩。受此影响,近期房企海外融资规模大幅提升。据中原地产研究中心统计数据显示,2019年全年受监测bet36体育投注产企业海外融资总额达到752亿美元,同比上涨52%,发债总额创下新高。

??配置建议:地产股投资的长期回报来自于业绩的增长。在当前时点下,重点房企的估值在底部徘徊,且中枢较为稳定;保守估计,若当前估值作为基准维持不变,未来一到两年地产股的业绩增长仍能提供确定性较强的投资回报。

??另外,地产股向上弹性或来自于政策宽松预期加强,以及中长期龙头的比较优势进一步加强。短期来看,70城房价同比增速自2019年4月小阳春的高点以来,持续回落,房价整体转负压力骤显,2020年政策明显放松的概率进一步加大。中长期来看,龙头房企的比较优势不只体现在拿地、融资等生产资料上,“房住不炒”成为常态后,商品房回归消费属性,“品牌”和“渠道”的优势进一步凸显。

??推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。

??风险提示:bet36体育投注产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。

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