物业上市公司竞秀港股

孙梦凡2019-11-20 08:56:26来源:第一财经

扫描二维码分享

??锣声响起,港交所列车又添新选手。一个月前,香港金融大会堂内,蓝光嘉宝服务(02606.HK)正式踏上资本市场,跻身上市物业公司之列。市场洪流下,该股一路前行,截至11月18日收盘累涨21.62%。

??香港恒生指数一路下探时,物业股却逆行上扬,成为资本市场的新晋热门选手。行业龙头如绿城服务(02869.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、雅生活服务(03319.HK),上市以来股价均一路逆涨,至今涨幅分别高达306.36%、176.44%、182.54%。

??与此同时,当下港股市场估值处于历史较低位时,物业股却被普遍看好,碧桂园服务市盈率达52.35倍,市值更是高达753.63亿港元。而绿城服务252.15亿的市值远超绿城中国(03900.HK),成为唯一市值超过关联房企的选手。

??尽管与地产行业血脉相连,但物业管理与前者有本质不同。bet36体育投注产为物管行业提供了发展空间,而后者高频刚需的服务特性,具有抵御经济周期波动的防御性特点。轻资产经营下,物管行业是不折不扣的现金奶牛,由此颇获资本市场青睐。

??股市新晋黑马

??房企分拆物业公司上市的热潮仍在持续。

??继今年3月银城国际(01902.HK)赴港上市后,11月6日,集团关联物管公司银城生活服务(01922.HK)也成功登陆港交所。至此,当下资本市场已有17家物业公司在港上市,A股上市的仅有南都物业(603506.SH)和中航善达(000043.SZ)。

??自2014年彩生活(01778.HK)开启上市大门后,物业公司抢滩资本市场的脚步持续至今。且赴港上市队伍颇为集中,2018年共5家,2019年已有6家。今年,还有保利物业、兴业物联、正荣物业、烨星控股、建业新生活、时时服务及华发物业尚在排队中。

??从股价表现看,物业股已成为资本市场的新晋热门选手。

??上市至今,数只物业股股价翻倍增长,吃尽资本市场红利。截至11月18日收盘,涨幅居于前五的为中海物业、绿城服务、新城悦服务(01755.HK)、永升生活服务(01995.HK)、雅生活,涨幅分别高达414.85%、306.36%、291.89%、188.14%、182.54%。

??行业龙头如碧桂园服务,上市一年多股价涨幅同样达176.44%,目前其753.63亿港元的市值,更是居于行业首位。与此同时,市值超过百亿的物管公司还有绿城服务、中海物业、雅生活,市值分别高达252.15亿港元、172.56亿港元、360.67亿港元。

??在日益下探的港股市场,物业股的估值同样令人咂舌。彩生活港股上市时,首日PE高达81.25倍,碧桂园服务、雅生活服务上市首日PE约50倍。截至目前,市盈率居于前列的公司分别为鑫苑服务(01895.HK)、碧桂园服务、永升生活服务,PE分别达58.36倍、52.35倍、46.49倍。

??资本是行业发展的助推器。但物业企业在不同发展阶段对资本的需求并不相同。当下,房企源何纷纷赶赴港股,分拆物业公司上市?而物业股逆势上扬的逻辑何在?

??东方证券认为,根源在于物业公司对规模和市占率的诉求,希望借助资本市场融资进而扩大管理规模。相较于bet36体育投注产开发,物业公司市场更加分散,规范程度更差,目前仍处于“跑马圈地”的状态。

??通过对接资本市场,获得资金支持后,行业龙头不断兼并收购中小型物管公司,成为扩张规模最直接有效的方式。目前,港股上市的物管公司通常将约60%的募集资金用于收购,增厚物管项目。

??此外,资本市场逐步认识到物业公司的价值,给予物业公司明显高于bet36体育投注产开发商的估值水平,这也给房企拆分物业子公司单独上市提供充足动力。更进一步,高估值背后,是资本市场对行业成长性的看好。

??招商证券投资银行部董事林煜佳认为,物业股高增长来源于四个方面,即母体地产强劲销售带来的内生性增长;精益化管理带来的收益率增长;产业并购整合带来的外生性增长;社区O2O带来的服务性消费驱动。

??尽管不少企业赴港上市遭遇认购不足、破发等尴尬局面,但资本化浪潮并未停止。目前来看,在抢占赛道诉求之下,物业上市潮仍将延续。

??行业龙头之争

??今年7月,碧桂园服务以3.75亿收购港联不动产服务100%股权,此后又以1.9亿买入嘉凯城物业100%股权。经此,碧桂园服务能否超过绿城服务,成为最赚钱物业公司,颇有看点。上半年,碧桂园35.18亿的营收额,较绿城服务仅差1.47亿元。

??变数仍未停止。9月,雅生活服务以15.6亿元收购中民物业60%股权,并以不超过5亿元收购新中民物业60%股权。如果成功,二者合约面积约达6.15亿平方米,有望超过碧桂园服务,成为行业第一。

??行业红利下,龙头间的激战可见一斑。数据显示,2015~2018 年,物业百强管理面积均值由2361.5 万方增长至3718.1万方,市占率由28.42%提升至38.85%。截至2018年,百强企业营业收入均值达8.86亿元,净利润均值7221.40万元。

??而作为bet36体育投注产链条后周期节点,物管行业发展与地产息息相关。川财证券指出,2016 全国商品房销量增速达22.5%,2017年销售面积16.94亿方,2018年在高基数效应下,销量依然实现1.3%的正增长。对应历年销售规模,未来两年物管行业将进入高速扩张期。

??但截至目前,行业仍处于跑马圈地的状态。上半年,营收超过30亿元的仅有绿城服务和碧桂园服务。雅生活服务、中海物业、彩生活营收在10亿以上,其余公司营收规模低于10亿元。这侧面体现物业行业小而分散,市场集中度不高。

??对标海外,我国物管公司同样有很大提升空间。FSV(First Service Corporation)以住宅物管为主,与我国物管企业可比性最高。2018 年其营收达19.31 亿美元,远高于绿城服务。世邦魏理仕、仲量联行等商业物管公司营收规模更大。

??营收增速方面,我国上市物管公司近三年营收复合增速平均达40%。海外龙头物管公司近三年复合增速为20.74%,FSV为15.17%,低于我国平均值。国外公司的发展已进入相对成熟阶段,增速放缓,同时竞争格局相对稳定。

??中泰证券认为,当前行业整体处于成长红利阶段,行业集中度加速提升。目前行业竞争格局尚未定型,龙头企业可利用资金优势开展收并购,扩大管理规模并提升经营效率,同时利用资源优势引进人才,推动技术创新与应用。

??估值回归理性

??市场与行业双重火热下,物管行业同样露出潮水渐退的平静。

??10月11日,鑫苑服务赴港上市,公司股价当日高开,涨幅一度扩大至100.96%,最终股价回落至2.95港元。第二日,公司股价涨至3.14港元,此后便震荡下行。截至11月18日,该股报收1.93港元,较上市首日下跌34.57%。

??鑫苑服务的尴尬,透露出资本市场对物管行业的态度,正回归理性空间。横向来看,上市物管公司的估值泡沫同样正被挤压。彩生活市盈率已由当年的81.52倍回落至11倍,雅生活市盈率也由50.88倍降至30.64倍。

??“资本关注的是行业成长性,即背后的盈利能力和盈利模式。”有业内人士表示,如果未来没有持续增长,即使上市,对物业公司来说也只是昙花一现。

??数据显示,2016~2018年,鑫苑服务最终净利润分别为2595.3万元、6943万元、7608.9万元,2019年前三月更是录得55.01%的同比下滑。与此同时,公司行政开支同比增长近1100万元,进一步挤压利润空间。

??不仅是后发者,行业龙头同样显现出放缓端倪。上半年,头部物业公司有三家增速较去年同期明显放缓。其中,彩生活增速骤降132.2个百分点,雅生活服务增速下降43.36个百分点,绿城服务增速下降7.74个百分点。

??盈利能力也现增长瓶颈。因为定位高端化,成本开支较大,绿城服务、中海物业以20.13%、19.28%的综合毛利率排在倒数,低于行业均值约10个百分点。祈福生活服务、奥园健康则分别以42.58%、39.57%的毛利率居于前列。

??目前,物业行业收入分为,物业基础服务、非业主增值服务、业主增值服务。而其中,基础物业部分由于物业费价格限制毛利率偏低。同时,百强企业人工成本占比超过50%,随着人均工资上涨,物管行业的成本压力将逐渐加大。

??未来,行业集中度持续升高,拥有规模房企背景的龙头公司将更有优势,市场留给后发者的空间并不乐观。而伴随着新选手失意股市,资本市场对物管行业的重估,可能刚刚开始。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 本报北京11月19日讯 记者陈果静报道:为深入贯彻落实党中央决策部署和国务院工作要求,11月19日,中国人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会,研究当前货币信贷形势,部署下一步货币信贷工作。
  •  11月19日,央行发布消息,为深入贯彻落实党中央决策部署和国务院工作要求,2019年11月19日,人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会,研究当前货币信贷形势,部署下一步货币信贷工作。
  • 11月19日,人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会,研究当前货币信贷形势,部署下一步货币信贷工作。
  • 本网讯 11月16-17日,农业农村部部长韩长赋在江西调研时强调,要认真学习贯彻党的十九届四中全会精神,稳慎推进农村宅基地改革,拓展改革试点,丰富改革内容,探索形成科学的宅基地管理利用制度体系,助推全面深化农村改革;要坚持加强党的领导,坚持群众路线,发挥党员干部带头作用,破解宅基地改革中的难点问题,通过改革带动乡村治理,促进乡村全面振兴。
  • 粤港澳大湾区作为我国重大区域发展战略,过去一年来,取得了诸多突破。
  • 下半年5次定调bet36体育投注产融资。
  • 日前,中国人民银行发布2019年第三季度中国货币政策执行报告。报告指出,继续实施好稳健的货币政策,创新和完善金融宏观调控,加强逆周期调节,坚持在推动高质量发展中防范化解风险,妥善应对经济短期下行压力,同时坚决不搞“大水漫灌”。
  • 缓解局部性社会信用收缩压力,重点支持中小银行补充资本
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部